La Fête du fleuve qui se déroule du 21 au 24 juin illustre la reconquête des berges et des quais par les Bordelais (lire page 5). L’autre mutation spectaculaire de Bordeaux est liée au transport : le tramway dessert le centre et les communes périphériques, met fin aux légendaires embouteillages de la ville et participe à la charte écologique qu’elle s’est fixée en matière de pollution, de nuisances sonores, de développement durable.

La transformation des quais alliée à l’arrivée du tramway a d’ailleurs nettement contribué à la reconquête du centre-ville.

Lors du premier mandat de maire d’Alain Juppé, un périmètre de restauration immobilière de 200 ha a été défini entre la ceinture des Cours, sorte de boulevards périphériques, et la Garonne. Soit 2.000 logements à réhabiliter. « Entre 1999 et 2003, le taux de vacance en centre-ville est passé de 11,7 % à 6 %, soit environ 600 logements remis annuellement sur le marché », explique Michel Duchène, adjoint au maire en charge de l’urbanisme et des transports. La ville ne s’arrête pas à ce mouvement de rénovation du centre. Elle est aussi partie prenante dans de grandes opérations immobilières qui vont construire le Bordeaux de demain.

Les opérations en projet ne manquent pas, comme l’explique Michel Duchène. « Au nord, la ZAC des Berges du lac, après Bacalan, va permettre de sortir environ 1.500 logements sur 25 hectares, et devrait être reliée à une autre bordant les bassins à flots où plus de 3.000 logements, mais aussi des commerces et des locaux d’activités devraient voir le jour. Au sud, le quartier gare Saint-Jean-Belcier accueillera logements, commerces et pôle tertiaire dans la perspectivisme de l’arrivée du TGV en 2016. A l’est, et rive droite, c’est Bastide 2, prolongement de Coeur de Bastide, sur 30 hectares, où des négociations sont en cours avec L’Etat, la SNCF ou Réseau Ferré de France. Au total, ces gisements fonciers devraient permettre de construire 6.000 logements, pouvant accueillir environ 15.000 personnes. » A l’intérieur de la ville et hors zone d’aménagement concerté (ZAC), quelques programmes voient le jour, dopés en densité grâce au nouveau plan local d’urbanisme (PLU).
Neuf : la tentation des seniors

La ville a rattrapé son retard au niveau de la construction. Aujourd’hui, l’offre est de l’ordre de 600 logements, ce qui correspond à sept mois de stock et à un flux tout à fait normal de vente. Côté prix, rien d’alarmant non plus, même si en 2006, ils ont encore augmenté de 10 %. Les valeurs évoluent, en prix moyen, autour de 3.100 euros du mètre carré. « On est encore dans des prix tout à fait raisonnables par rapport à ceux des autres métropoles régionales. Ce qui laisse entrevoir, compte tenu de l’importante mutation de la ville, une plus-value potentielle importante », assure Emmanuel Demaizière, directeur régional Aquitaine chez Bouygues Immobilier. Même écho de la part d’un promoteur bien connu régionalement, Patrice Pichet : « Globalement, le marché bordelais offre un bon rapport qualité-prix même si quelques niches dépassent les prix traditionnels. » Parmi les opérations sortant de l’ordinaire en termes de situation, architecture et prix, on peut s’intéresser, dans le secteur Gambetta, au palais Gallien, classé, pour certaines parties, monument historique. Les appartements neufs à vendre y affichent des prix oscillant entre 3.500 et 5.000 euros le mètre carré. Autre fleuron de la ville, rue du Hâ, près de la mairie et de la place Pey-Berland, des appartements se négocient au-delà de 4.500 euros le mètre carré. « Les seniors investissent l’hypercentre, explique Emmanuel Demaizière, troquant leur maison en périphérie pour un vaste appartement dans une résidence haut de gamme, dernier étage et terrasse lorsque les enfants volent de leurs propres ailes. » A défaut de plein centre, les amateurs de neuf peuvent se diriger vers le secteur des Chartrons, en fin de mutation, où les derniers appartements se négocient autour de 3.200 euros le mètre carré. Dans le prolongement des Chartrons et de Bacalan, quartiers Ravezies et Berges du lac, les prix descendent en dessous de 3.000 euros du mètre carré. Pour ceux qui osent s’installer rive droite, plusieurs opportunités dans le secteur Bastide qui commence à prendre vie. Certes, les Bordelais de souche ne s’y aventurent pas. Sauf ceux qui sont attirés par un programme signé Christian de Portzamparc, avec façade originale en béton architectonique blanc rehaussé d’une pointe de couleur fuschia, mais aussi de généreuses terrasses, d’immenses baies vitrées… sans oublier un recyclage des eaux pluviales. L’ensemble, pour un prix moyen de 3.500 euros par mètre carré.
L’ancien, en demi-teinte

« Depuis le début de l’année, l’activité s’est fortement ralentie, notamment sur les biens valant entre 300.000 et 500.000 euros, acquéreurs et vendeurs restant sur leur position. En revanche, cet attentisme dû en partie aux élections n’a pas affecté les biens entre 150.000 à 200.000 euros recherchés par des primo-accédants », note Me Thibault Sudre. Cette accalmie du marché s’est accompagnée d’une décélération de la hausse des prix : « En six ans, ceux-ci avaient doublé. Cette année, le taux de progression devrait être à un chiffre seulement, explique le notaire, et Bordeaux devrait encore rester parmi les métropoles régionales les plus attractives au niveau des prix avec de belles potentialités à la clef. » Le baromètre des prix réalisé par SeLoger au mois de mai donne un prix moyen de 2.661 euros du mètre carré pour Bordeaux intramuros. Mais la fourchette est large avec des biens à retaper qui peuvent se décrocher à 1.100 euros du mètre carré et de splendides hôtels particuliers qui peuvent dépasser les 5.000 euros. C’est dans le triangle d’or (allées de Tourny, cours Clémenceau et cours de l’Intendance) et autour de l’esplanade des Quinconces que se dévoile le bel ancien. Un appartement de 220 mètres carrés dans un hôtel du XVIIIe siècle autour de 850.000 euros peut partir en quelques heures. Autres secteurs résidentiels convoités, les abords de la cathédrale Saint-André, où les biens oscillent entre 2.300 et 3.800 euros du mètre carré. Plus abordables, les quartiers Saint-Michel et Sainte-Croix, en pleine restructuration et faisant partie du périmètre de restauration immobilière initié par la ville. On peut y trouver des appartements à moins de 1.600 euros du mètre carré. A l’opposé, le quartier des Chartrons offre quelques opportunités entre 2.300 et 3.000 euros comme ce 180 mètres carrés vendu à 550.000 euros. Dans le prolongement, Bacalan, en totale mutation, affiche des prix défiant toute concurrence avec des maisons de 90 mètres carrés avec jardinet, à rénover, pour 150.000-160.000 euros. Une vraie aubaine à saisir dans ce quartier où le tram arrive en 2008. « L’échoppe », la petite maison sans étage typique de la ville, reste d’ailleurs la vedette de l’immobilier bordelais. Seul handicap, son prix. Selon les notaires bordelais, le prix moyen de l’échoppe tourne autour de 250.000 euros avec des pointes à 350.000 euros dans les secteurs Jardin-Public et Saint-Seurin. Côté Nansouty-gare Saint-Jean, les prix chutent à 200.000 euros. Là encore, une vraie aubaine dans ce quartier vivant, recherché par les familles en quête de bonnes écoles.

Source Les Echos
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